打仗讲究“天时地利人和”做生意也一样天时(开店时间节点，产品红利期)，地利(选址)，人和(营销和团队)缺一不可，说不清哪个最重要，但选址失败，想翻身的难度之大，绝对超过其他。还有一点需要说明，从来没有好铺子和坏铺子的区别，只有与产品(以及经营能力)是否匹配的店铺，一千一月的店铺和十万一月的店铺都能做生意，但匹配度越高的店铺盈利的概率也会越大。接下来说说个人开烧饼带你的选址经验，不一定对，如果贻笑大方就当博诸君一灿。

　　1,租金与营收比例我这个人比较直接，凡事先谈钱。一般而言，3天的营业额要大于月租金。我个人能承受的极限是6到7天。如果一周都收不回租金成本，风险就实在偏高了。至于如何评估每日营业额，这个就要靠经验了，如果是没经验的小白，最好的办法就是评估周边最近的十家同类型商铺的平均值，然后再打个6折(非要问我为啥打折，只能说因为你是小白)。

　　2,商圈档次商圈档次几大类各不相同，我从高到低简单说说我个人首先考虑的是城市商业中心，比如当初的春熙路轰炸大鱿鱼店，让我一个小白一战成名，月纯利十万的业绩直到现在我都没能超越，真正的出道即巅峰。

　　但城市商业中心也有很多问题，比如租金高，转让费高，关系复杂(这个真他妈不是一般复杂，我在春熙路听到看到的能写本书了，房东的背景，直接决定了你被各个部门为难的频率高低。上到城管街道办，下到保洁物业电工，甚至小混混回收潲水的，一个环节搞不好都是麻烦，我刚开店时又是个外地人，真是是个人就想欺负我一下，最好的店铺还被人莫名其妙就黑走了，现在虽然不敢说跺一脚四城乱颤，但起码没再受过什么窝囊气)总结一下，城市商业中心是高成本撬动高利润，而且竞争白热化，需要随时根据市场调 整，适合大佬或者老司机，不太适合小白。

　　我虽然赌赢了一把，但运气成分不容忽略。其次是社区商业中心，附近主要居民区，写字楼或学校集中。另外开发区的商业中心也归类为社区商业中心。再其次是零售商场，指的是不再城市商业中心内的购物中心，百货大楼和大型综合超市等商场，另外，零售商场分已开业和待开业，小白千万不要去赌待开业，风险偏大。再下一档是交通枢纽的商业中心。个人最不待见的是其他封闭通路的商圈。

　　3,营业面积这个依据项目而定，一般来讲，还是要根据营业额决定，比如我在春熙路和另一个老板聊过，他100平米平均一天营业额6000，我8平米一天也6000，但他在2楼，我在临街。租金算下来差不多(一般商圈二楼的房租是一楼的一半，但春熙路这种地方，一楼五到十平的叫小金铺，房租奇高，目前我见过最贵的是3平米3万月租)。所以我们都赚得很开心。不过这两种就导致我们的经营项目天差地别，他卖可以做下来吃的烧饼，我卖打包就走的烧饼。如果我俩互换项目，都得赔死。这就是我说的匹配度。

　　4,门头与进深同样面积的商铺，门头越宽越好，门头太窄感觉像小杂货铺，不起眼，展示面也不够，进深再深都不值钱。

　　5,路宽与人流走向分双向道，单向道，护栏(四车道)。双向道分值最高，四车道或40米宽道路会影响交通和接近性，道路中间有栏杆，安全岛阻隔的主干道分值越低。

　　6,人流量和立地条件立地条件最佳位置就是指各个道路的十字路口，T字路口，三岔路口。在固定人流量的区域，可以多方面展示无疑是极大优势。而人流量一定要结合人流走向去判断，上文商圈档次中把交通枢纽的商业中心排得比较靠后的一个主要原因就是人流走向人们大多形色匆匆，购买力会相应减弱。

　　以上这些是开烧饼店选址的一些重要指标要做的基础评估。之后要做的就是竞争评估，包括品牌，开业时间节点，卖场潜力，停车配置，营业时间(24小时营业当然营业额高，但要综合考虑人工成本)，相对位置，对手距离等等。